Covid-19 ve kira sözleşmeleri

Saygıdeğer okurlar,

Hemen hemen herkesin iyi kötü her konuda bir fikri olabilmektedir. Ancak hepimiz son olarak şunu sorarız acaba Hukuk Ne Diyor ?

Gazetemizin bu köşesinde bundan böyle her hafta sizlerin merak ettiği, gündeme dair sorunları inceleyip, Hukuk Ne Diyor sorusunun cevabıyla sizleri bilgilendirmeye çalışacağız.

Bu aralar gündemi en çok meşgul eden konu Covid-19 Pandemisi ve bu kapsamda alınan tedbirler oldu. İçişleri Bakanlığı'nca süreç içerisinde genelgeler çıkarılarak bazı işletmelerin faaliyetleri, geçici süreliğine durdurulmuştur veya sınırlandırılmıştır. Son olarak da 14.04.2021 tarihli genelgeyle yasaklamalar getirilmiştir.

Salgının (Covid-19) kira sözleşmeleri de dahil olmak üzere bir kısım özel hukuk sözleşmelerinin akıbetini ne ölçüde etkileyeceği hususunda dünya genelinde çok sayıda tartışma ortaya çıkmıştır. Esnaf, ticari erbap, mülk sahipleri başta olmak üzere kiracı ve kiralayanlar, ne yapacağını ve haklarını öğrenmek için araştırmalar yapmaktadır.

Ülkemizde; 26.03.2020 tarihli ve 31080 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak aynı tarihte yürürlüğe girmiş olan 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile 01.03.2020 - 30.6.2020 tarihleri arasında işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlendiği gibi bazı kira destek programları da devreye alınmıştır.

Türk Borçlar Kanunu(TBK)'na göre; Kiralayan, kiralananı, kiracının kullanım amacına elverişli bir şekilde ayıpsız teslim etmek ve sözleşme süresince de kullanım amacına uygun olarak bulundurmakla yükümlüdür. Hali hazırda idare tarafından alınan tedbirler neticesinde faaliyet gösteremeyen işletmeler açısından, kiralayanın, kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun şekilde bulundurma borcunu ifa edememesi anlamı çıkarılsa bile, unutulmamalıdır ki bu durumun vuku bulmasında kiralayanın herhangi bir kusuru yoktur.

Konuyu merak eden herkesin yapacağı ilk iş, kira sözleşmelerinin varsa mücbir sebep hallerini okumak ve bu madde kapsamında hareket etmek olmalıdır. En mükemmel, hızlı, masrafsız çözüm, adli yollara gitmeden kiracı ve kiralayanın olağanüstü koşulları karşılıklı iyi niyet ile konuşarak anlaşmalarıdır. Bu anlaşmanın ek protokole bağlanması tavsiye edilir.

Ancak sözleşmede özel düzenlemeler yer almıyor ve taraflar karşılıklı anlaşamıyor ise Kanunun genel hükümleri çerçevesinde kira sözleşmelerinin akıbetini incelemek gerekecektir. Bu durumda kira borçlarının para borcu olması nedeniyle, imkansızlaşmayacağı da göz önünde bulundurularak TBK'nın "aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138. madde: "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır." hükmüne başvurulması mümkündür.

Bu meyanda borçlu, madde metninde yazılı tüm şartların gerçekleşmesi halinde hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır. Kira sözleşmesi gibi sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanır.

Belirtilen bu genel hüküm taşınır ve taşınmaz kiralarının bulunduğu konut ve çatılı işyeri kiraları için de geçerli bir hüküm olup bu hak esasen yalnızca mahkemeye başvurularak dava yoluyla kullanılabilir. Kiracı, hakimden uyarlama talep edecek, ancak sözleşmenin uyarlanması mümkün değil ise fesih söz konusu olacaktır. Hakim de somut olayı kendiliğinden araştıracak, uyarlama mümkün ise tarafların çıkar dengesini dikkate almak suretiyle yöntem ve miktarı yine serbestçe belirleyecektir.

Nitekim Bursa 4.Bölge Adliye Mahkemesi 2020/1103 E. 2020/1008 K. Sayılı ve 28.09.2020 tarihli verdiği emsal teşkil edebilecek kararı ile Covid-19 salgını nedeniyle kira sözleşmesinin uyarlanması gerektiğine ve "TBK 138. Maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü koşullarının somut olayda oluştuğuna, .../.../2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500 TL olarak ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına" hükmetmiştir.

Soru, görüş ve önerilerinizi hukuknediyor@hotmail.com adresinden bizimle paylaşabilirsiniz.

Saygılarımla…